На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. В статье расскажем 10 признаков недобросовестных застройщиков загородной недвижимости. Будет полезно всем, кто находится в поиске дома мечты. Поехали.

Мы намотали сотни километров по Московской области, когда изучали местный рынок загородной недвижимости. Все ради двух пунктов:

1. Понять как нужно делать.

2. Понять как не нужно делать.

Видели прекрасные примеры поселков: от продуманной внутренней инфраструктуры до просторных парковок у въезда. Сталкивались и с лютой дичью — вот ее собрали все в список. Пункты помогут выявить недобросовестность застройщика.

Пойдем последовательно.

1. Не оформлена или отсутствует входная группа поселка

В чем проявляется. Входная группа — все, что видит покупатель перед въездом в поселок. Парковка, ворота, забор. С точки зрения маркетинга и продаж входная группа выполняет роль первого впечатления. Если застройщик в это не вложился, значит и дальше будет экономить на всем.

Что делать. Забор из дешевого профнастила, отсутствие парковки и разваленная будка на въезде — явные сигналы о том, что нужно разворачиваться и искать другой поселок.

2. Наплевательское отношение менеджеров

В чем проявляется. Менеджеры всегда копируют отношение руководства к рабочим процессам и клиентам.

Представьте, клиент записался на показ в загородном поселке. Отпросился на день с работы и проехал 90 км до офиса продаж на обьекте. Тут его встречает быдловатый менеджер, который больше похож на casual-сторожа. В каждой фразе считывается: «Вы чего сюда приехали то» и явно нет заинтересованности в показе.

Что делать. Плохое отношение на самом берегу — явно не к добру. Не наша остановка.

#3. Коммуникации только на словах

В чем проявляется. «Электричество! Газ! Водопровод! Всё будет, всё проведем. Вы когда договор подписывать готовы приехать?» — почти дословная цитата из телефонного диалога с менеджером. Да, лишь бы продать землю поскорее. Только покупатель рискует в итоге остаться посреди поля без коммуникаций.

Что делать. Если поселок только строится, то нужно запросить проектную документацию: как все будет проложено, кто отвечает, сроки. При отсутствии — сворачиваем переговоры. Если в поселке уже стоят дома — пообщаться с соседями и просмотреть отзывы.

4. Мелкая нарезка участков

В чем проявляется. На рынке распространена следующая модель — застройщик покупает землю оптом, режет на участки, а потом продает их в розницу. Ради повышения прибыли «нарезка» осуществляется по минимально допустимым пределам для строительства дома. В итоге получаются горизонтальные 30-ти этажные муравейники.

Что делать. При проведенном межевании нужно проверить весь участок поселка по публичной кадастровой карте. Так будет сразу понятно количество будущих собственников.

5. Нет концепции поселка

В чем проявляется. Застройщик распродал землю, ушел в закат, а со стройкой разбираются сами покупатели. В итоге никакого единого стиля и концепции. Все дома построены в разнобой: тут кирпич, там брус, тут дача, там сарай с курами. О каком уюте речь? Учитывая то, что это ключевой фактор, когда человек решает купить земельный участок.

Что делать. Достаточно съездить на показ и все увидеть.

6. Нежелание показывать документацию

В чем проявляется.
Диалог из жизни:

• Вы можете предоставить выписку из ЕГРН, ГПЗУ и план строительства?

• А вам зачем?

Если в глобальном плане нечего скрывать, застройщик подготовит документы, менеджер на их основе будет работать с вопросами и возражениями потенциальных покупателей. Увиливание или отказ — сигнал разворачиваться.

Что делать. Попросить застройщика отправить всю документацию на почту.

7. Соседство с кладбищем или заводом

В чем проявляется. Земля рядом с комбинатами, свалками и кладбищами обходится застройщику дешево. Остается только завалить агрегаторы объявлениями в стиле «Участки недорого! Срочная продажа!» и получать переводы на счет. Горе-покупателям остается только смириться или пытаться продать уже свою землю.

Что делать. Посмотреть окружение поселка по Яндекс.Картам и публичной кадастровой карте. Изучить вид разрешенного использования ближайших объектов.

8. Нет обустроенной дороги к поселку

В чем проявляется. Съезд с трассы на пути к поселку состоит из ухабов, ям и выбоин. Чтобы доехать только на показ, нужно сильно ненавидеть подвеску своего автомобиля. Указатели, ориентиры, банальная точка на карте также отсутствуют.

Что делать. Если застройщик на старте не позаботился о въездной дороге, то в дальнейшем чего-то хорошего можно не ждать.

9. Договор с левым ООО

В чем проявляется. В договоре вместо реквизитов застройщика указана какая-то странная компания, которая нигде не фигурирует. После заветной подписи все вопросы надо будет решать с этим левым ООО. Такое перекидывание ответственности — крайне тревожный звонок.

Что делать. Попросить черновик договора и проверить реквизиты оттуда по rusprofile.

10. Проблемы с собственностью и обременениями

В чем проявляется. В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы подробно рассказывали об изучении документов и где они лежат. По нашим наблюдениям, у недобросовестных застройщиков самые частые проблемы: форма собственности и обременения. Земля может находиться в аренде, под арестом и другими ограничениями.

В исключительных случаях показывают выписку из ЕГРН со всеми указанными косяками и уверяют: «Да в течение месяца разберемся со всем». Не разберутся.

Что делать. Изучать выписку из ЕГРН по ограничительным пунктам. Для надежности лучше заказать электронную версию из Росреестра за 350 рублей.

Бонусный пункт

В качестве бонуса внесем еще один пункт. Когда застройщик работает по принципу «продали и забыли», то это сразу будет заметно. В общении с менеджерами и другим персоналом. Если вам кажется, что вас торопят исключительно ради прибыли. Вам не кажется.

Резюме

Специально для любителей читать лонгриды с конца. Какие признаки говорят о недобросовестности застройщика загородной недвижимости:

1. Ветхая или отсутствующая входная группа.
2. Наплевательское отношение менеджеров.
3. Обещание коммуникаций без подтверждения.
4. Нарезка земли на кучу участков для продажи.
5. Отсутствие единой концепции проекта.
6. Нежелание показывать документацию.
7. Соседство поселка с промышленными объектами .
8. Плохая дорога до въезда в поселок.
9. В договоре непонятная компания, вместо реквизитов застройщика.
10. Наличие обременений и ограничений на участок.
11. Работа по принципу «Продали и забыли».

Друзья, если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка, то переходите посмотреть наши поселки. Пишите в комментариях, какие темы про загородную недвижимость вам было бы интересно почитать.

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В этой статье мы наглядно и с цифрами покажем, почему выгоднее брать загородный дом, а не квартиру. Поехали.

Содержание основано на реальной ситуации наших покупателей.

К делу.

Исходные условия. Муж и жена накопили 7 000 000₽. Своего жилья нет. Оба живут в южном Подмосковье, а работают в Москве. Дети учатся в московских ВУЗах. Переехали 15 лет назад из Красноярска, все это время жили на съемных квартирах. К лету 2022-го года сформировался запрос на что-то свое.

Решили остаться в той же локации:

Оформлять ипотеку не хотели — с таким возрастом (50+) не всякий банк одобрит по выгодным условиям, да и дополнительные расходы не было желания нести. Новостройки со всеми акциями и скидками никак не подходили по площади.

В итоге встал вопрос: «Что покупать-то?». Все уперлось в два варианта.
⠀

1. Квартира на вторичном рынке.
2. Загородный дом.

Давайте и мы проведем сравнение.

Первый вариант. Квартира на вторичном рынке

Без прелюдий влетаем в ЦИАН. В поиске выбираем вторичные квартиры по г. Чехов. Ставим фильтр по стоимости. Посмотрим усредненный вариант по цене за квадратный метр:

Рассматриваемый дом находится недалеко от Симферопольского шоссе. Одна из артерий для юга Подмосковья.

Дополнительно посмотрим на двор, откроем карту:

Следует учитывать и дополнительные расходы: комиссия риелтору, оформление собственности, ремонт вдруг захочется под себя сделать, новую технику закупить. В любом случае под «купи сегодня и въезжай завтра» такой вариант подходит.

Что получается за 7 000 000₽:

Итог. Без учета подводных камней в рассматриваемом случае за 7 000 000₽ возможно купить двушку на восьмом этаже дома 24-летней давности. Рядом с основным транспортным шоссе. 10 этажей, типовой двор. Возможно, нужен ремонт.

Второй вариант. Построить загородный дом

Очевидно, коттеджные поселки на юге Подмосковья (как и квартиры) все разные. Дома могут стоить и 1 000 000₽, и 100 000 000₽. Наши покупатели рассматривали все с призмы своего бюджета. Выбор пал на Coсны Village.

Такой двухэтажный дом является типовым. Общая площадь с учетом террасы составляет 182 кв.м.. Стоимость земли, материалов, монтажа, подключения коммуникаций, отделки и мебели как раз вписывается в 7 000 000₽.

По самой локации уже решены две проблемы:
⠀

1. Не нужно забивать голову проверкой земельного участка перед покупкой. Выписку из ЕГРН и все документы предоставляем по первому запросу.
2. Транспортная доступность. Из поселка можно добраться в Москву по Симферопольскому или Каширскому шоссе.

По харкдору: также можно доехать до М4

Что в итоге получается за 7 000 000₽:

Итог. За 7 000 000₽ возможно построить просторный дом в экологически чистом районе южного Подмосковья. 4 спальни, кухня-столовая площадью 41 кв.м, большая терраса, гардеробная. Рядом Каширское и Симферопольское шоссе. Также, можно обустроить придомовой участок, на котором находятся вековые сосны. Напомним, речь именно про Сосны Village.

Единственный недостаток: съем жилья на период строительства.

Сравним два варианта

Сравним два конкретных варианта: двушка в Чехове на вторичке и постройку дома в нашем поселке.

Отсюда и вывод: покупателям было выгоднее построить загородный дом. В финансовом, эргономическом, психологическом и экологическом плане.

Важное уточнение, здесь рассматривалась конкретная ситуация. Она у вас может отличаться. Переходите на сайт Сосны Village для более детального знакомства.

Пишите в комментариях, что вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость.

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как проверять земельный участок перед покупкой, что запрашивать у продавца и что смотреть в документах. Поехали.

Представим. В обозримом будущем вы хотите построить дачу. Да так, чтобы в живописном месте, с коммуникациями и остальными удобствами и дружелюбными соседями.

Все начинается с основного шага — купить земельный участок. Даже если после первого показа вы буквально влюбились в локацию, то не спешите подписывать договор с продавцом. Земля может быть не предназначена для строительства дома, отсутствовать в кадастре, а то и объявятся родственники прошлого собственника и все отнимут. Мы поможем вам избежать все эти ужасы. Расскажем 7 пунктов проверки земельного участка перед покупкой.

1. Проверить категорию земли

⠀
В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению. Для строительства загородного дома подойдут только два:
⠀

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населенных пунктов;
• Промышленные земли;
• Особоохраняемые земли;
• Земли Лесного фонда;
• Земли Водного фона;
• Земли запаса (государственная и муниципальная собственность).
  ⠀

Как проверить. Надо зайти в публичную кадастровую карту, ввести в поле поиска номер участка и посмотреть карточку:
⠀

Если участок продается для строительства дома, а на самом деле он стоит на промышленных землях — вам этот вариант не подходит.
⠀
Если продавец настаивает: «Категорию легко сами поменяете» — этот вариант вам тем более не подходит.

Результат. Вы знаете, что земля законодательно предназначена для строительства загородного дома.

⠀

2. Узнать вид разрешенного использования (ВРИ)

⠀
У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре:
⠀

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство.
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество.
• ДНП — дачное неккомерческое партнерство.
  ⠀
  На практике неподходящий ВРИ можно поменять с помощью заявления в Росреестр или МФЦ. Допустимость смены прописана в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) по району планируемой покупки.
  ПЗЗ разрабатывается местными властями, а изменения вносятся на специальную карту.

⠀
В ПЗЗ надо определить, к какой территориальной зоне относится участок.
⠀
Как проверить. Сравнить ВРИ по всем документам: из Росреестра и местной администрации. На практике в выписку из ЕГРН просто могут не успеть внести изменения.
⠀
Также, надо сопоставить расположение участка на публичной кадастровой карте и по карте градостроительного зонирования. Последнюю можно найти на ФГИС ТП в разделе «Документы»:
⠀

⠀
Нужно внимательно просмотреть актуальные изменения в ПЗЗ. Следует ориентироваться по дате публикации:
⠀

⠀
И финальный шаг — дойти до карты.
⠀

⠀
По карте нужно определить в какой территориальной зоне находится рассматриваемый земельный участок.
⠀

⠀
Результат. Вы знаете, что на рассматриваемом участке можно построить дом.
⠀

3. Убедиться в наличии межевания

⠀
Межевание — это определение границ земельного участка. Процедура является обязательной, если собственник планирует проводить какие-либо юридические дела со своей землей. Границы устанавливаются по вычисленным координатам поворотных точек.
⠀

⠀
Вам надо определить, насколько соответствуют данные выписки из ЕГРН и реальность. Это называется вынос в натуру границ земельного участка.
⠀
Как проверить. Посмотреть в выписке из ЕГРН кадастровый номер и проверить его по публичной карте. Сравнить чертеж в документе и по карте. Сильные отличия — очень плохой знак. Далее нужно заказать вынос в натуру по поворотным точкам из документа. Так вы определите точную площадь и точные границы.
⠀
У собственника нет координат поворотных точек, а есть только желание продать вам свою землю? Это весомый повод развернуться и уехать.
⠀
Результат. Вы точно знаете границы участка и геометрические размеры. Даже если все в порядке, то это совсем не лишние траты. Вы точно защитите себя от территориальных споров с соседями.
⠀

4. Проверить участок на обременения и сервитуты

⠀
Снова небольшой ликбез. Обременения — это частичный или полный запрет пользоваться земельным участком. От ипотеки до близости к особоохраняемым объектам. Плохая новость: их на практике очень много. Хорошая новость: они все должны регистрироваться.
⠀

Сервитуты — это ограниченное право пользоваться чужой собственностью. Они бывают частными и публичными. Например, если муниципалитет решить проложить газопровод для обеспечения ближайшей деревни, а кратчайший путь проходит через вашу землю, то будет оформлен сервитут.
⠀
Как проверить. Обременения смотрим в выписке из ЕГРН. Сервитуты определяем по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Последний документ является выпиской из ПЗЗ и предоставляется только собственнику.
⠀
В ГПЗУ помимо сервитутов могут указываться и дополнительные ограничения. Поэтому если продавец уклоняется от предоставления вам этого документа, то это весомый повод уехать искать другой участок.
⠀
Результат. Вы знаете об обременениях, ограничениях и сервитутах рассматриваемого земельного участка.
⠀

5. Проанализировать территорию участка

⠀
Не все что продается — это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.
⠀
Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.
⠀
Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка — она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.
⠀
Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.
⠀

6. Изучить собственника

⠀
Вообще во всей сфере недвижимости вполне нормально, когда объектом в разное время владели разные люди.
⠀
На данном этапе надо проверить всех собственников и договоры по всей цепочке. При наличии любого спорного случая, землю могут отобрать на законных основаниях. Например, если участок достался по наследству и на него претендуют родственники продавца. Или другой распространенный случай — у собственника из-за загубленных кредитов имущество арестовано, значит и продажу земли приставы могут признать недействительной.
⠀
Как проверить. Вбить ИНН бывших владельцев на сайте службы судебных приставов:

При наличии дел по банкротству или непогашенной задолженности — могут быть заблокированы любые сделки с недвижимостью прошлого собственника.
⠀
Все данные о прошлых собственниках хранятся в выписке из ЕГРН о переходе прав владения.
⠀
Если участок продает один из супругов, то на его реализацию нужно документальное согласие обоих. Дополнительно рекомендуем запросить у продавцов: выписку из БКИ и справку об отсутствии учета на ПНД. Так вы точно будете уверенным в том, что сделку нельзя будет оспорить.
⠀
Результат. Вы знаете, что вашу новую землю не заберут из-за проблем прошлых собственников.
⠀

7. Поговорить с соседями

⠀
Каким бы открытым не был продавец, какими бы подробным не было описание в объявлении — всегда опрашивайте будущих соседей. Люди, которые здесь живут, лучше знают особенности локации: от уровня воды во время паводка до территориальных споров.
⠀
Как проверить. Дойдите до ближайших участков во время показа и познакомьтесь с жителями. Спросите у них все, что узнали о территории на прошлых пунктах. Также, рекомендуем найти общий чат соседей (такие сейчас в любом мессенджере есть) и внимательно изучите переписку по проблемным вопросам.
⠀
Результат. Вы владеете информацией из первых уст.
⠀

Как принимать решение о покупке?

⠀
Пожалуй, самый важный вопрос. В качестве ответа процитируем покупателя участка в нашем поселке Малинки Life:
⠀

«Выбирал из нескольких участков. У всех все было в порядке с документами и расположением. Как оказался у вас — понял. Мое. Хочу тут жить»

⠀
Отсюда вывод: все эмоциональные причины включаем только после прохождения проверки.
⠀

Итоги

⠀
Подрезюмируем, как проверять земельный участок перед покупкой:
⠀

• Смотрим на категорию земель.
• Узнаем виды разрешенного использования.
• Сравниваем реальные и документальные границы.
• Обращаем внимание на обременения и сервитуты.
• Проверяем территорию участка и окружение.
• Изучаем цепочку по владельцам.
  ⠀
  Ну или все можно решить гораздо проще — покупать землю у застройщика, который уже все стадии сделал за вас.
  Например, локация Малинки Life подобрана вдали от шумных объектов, в окружении леса и реки. Участки уже разделены, а все коммуникации заложены и спроектированы.
  ⠀

⠀
В нашем Телеграм-канале мы рассказываем про процесс строительства наших поселков, делимся новостями по проектам и даем полезные советы. Переходите и подписывайтесь.
⠀
Пишите в комментариях, что еще вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость!

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем пять распространенных способов обмана покупателей земельных участков. Поехали.

Откуда «торчат» уши

Сегмент загородной недвижимости активно растет с 2018 года. Об этом говорит разработка типовых проектов Минстроем, интерес со стороны крупных застройщиков (ЛСР, Самолет, ПИК). Да и цифры говорят сами за себя:

Это все к чему.

Рынок загородной недвижимости находится на стадии роста. Примерно как новостройки в 2010-х. Там где интерес покупателей, там и высокий риск напороться на обман от продавца.

По нашему опыту работы в Московской области, откровенных жуликов около 5% от общего количества. Любителей в чем-то надурить покупателя ~ 30%. Значит, у неподготовленного человека шанс стать обладателем «чудо-земли» примерно равен броску монетки на решку. Согласитесь, это совсем некруто, когда речь идет о миллионах рублей.

Итак, какие же самые распространенные способы обмана?

Первый способ. Участок есть, а строить на нем нельзя

Пример. Николай хочет купить участок на юге Московской области, чтобы потом построить большой дом и жить подальше от суеты всей семьей. Он видит объявление с привлекательной ценой, звонит продавцу. Показ. Осмотр. Сделка.

Спустя год Николай идет в администрацию для согласования проекта строительства дома. А чиновник ему говорит: «Уважаемый, здесь нельзя строить». И он прав.

Суть. Недобросовестные продавцы «умалчивают» о том, что участок находится в запрещенном месте для строительства. Это может быть и охранная зона ЛЭП, зона охраны объектов культурного наследия, пересечение с лесным фондом и т. д.. На практике причин обременения очень много.

Как себя обезопасить. Самая полная информация находится в выписке из ЕГРН. Это подробная инструкция с описанием объекта недвижимости. Где и как ее получить — зайти на Росреестр через ГосУслуги, заплатить 350 рублей, открыть выписку и изучить раздел с обременениями.

Стоимость проверки — капля в море по сравнению со стоимостью земельного участка. Если продавец утаивает выписку или показывает ее в неполном виде — тревожный знак.

В наших проектах Малинки Life и Сосны Village мы в открытую показываем будущим покупателям весь возможный пакет документов. В том числе и полные выписки из ЕГРН:

Идем дальше.

Второй способ. Земельный участок с нарушенными границами

Если все бы сводилось к проверке по выписке ЕГРН, то в России у геодезистов было бы гораздо меньше работы. При покупке земельного участка важно проверять не только обременения, но и реальные границы.

Суть. Продают земельный участок, в договоре указывают размер и границы. В реальном кадастровом плане поворотные точки совершенно другие. В итоге покупатель остается с земельным пятном, на котором желаемый дом может банально не вместиться. Добавьте к этому возможные оспаривания в суде и возню с соседями.

Как себя обезопасить. Перед покупкой нужно обязательно сверять заверения продавца с реальным кадастром. Дополнительно советуем вызвать геодезиста для межевания и вынесения вердикта. Если договор не совпадает с реальностью, можно уходить в закат на поиски нормального участка.

В наших проектах мы уже провели межевание участков.

Третий способ. Малый размер земельного участка

Наверно, вам попадались на глаза объявления а-ля «Земельные участки недорого!», в которых количество восклицательных знаков пропорционально желанию быть убедительным.

Действительно, землю могут продавать по цене ниже рыночной. Только речь совсем не про строительство дома в будущем.

Суть. Продают земельный участок меньше допустимой площади для строительства дома. Местные власти в каждом регионе могут устанавливать свой норматив по минимальной площади. Например, в Серпуховском районе минимальная площадь составляет 600 кв.м., в случае естественных границ: 450 кв.м.

Значит, все коттеджные поселки Серпуховского района должны придерживаться этого норматива.

Как себя обезопасить. Нужно знать две вещи: нормативы в регионе покупки земельного участка и площадь из договора. Если второе меньше первого, то добавляем продавца в черный список.

В Малинки Life и Сосны Village размеры участков уже установлены и совпадают с общепринятыми нормативами:

Четвертый способ. Надувательство с застройкой

Речь идет о покупке земельных участков у компаний, которые занимаются строительством коттеджных поселков. На практике мы своими глазами повидали всякое. От классического «продали и забыли об обещаниях» до вот такой въездной группы:

Суть. Застройщик правдами и неправдами пытается вытащить из покупателя деньги за земельный участок. Обещания могут быть сладкими как апельсин — дорога к поселку с парковкой, детская площадка, барбекю-зона, вай-фай у скамеек и т. д. После оформления сделки, у покупателя остается только земля. Ну и максимум контакты подрядчиков.

Как себя обезопасить. Если застройщик не первый год в деле, то изучаем прошлые проекты. Как обустроена инфраструктура, как выглядит коттеджный поселок, какие материалы использовались. Обязательно общаемся с жильцами или будущими соседями, мониторим отзывы. Репутационные косяки всплывут быстро. Плохой знак: масса недовольств и плохие оценки.

Если застройщик только-только начал себя проявлять, то сначала следует понаблюдать за ходом строительства: что уже делается на участке будущего поселка, как ведется коммуникация с потенциальными покупателями и т. д. Плохой знак: прогресса нет, коммуникация на нуле.

В наших проектах мы рассказываем о ключевых новостях по строительству, в виде фото и видео:

Например, вот летнее строительство дороги:

Пятый способ. Все не так с экологией

По нашему опыту, одна из причин покупки земли для дома — благоприятная экология. Чистый воздух создает ощущение постоянного отпуска, успокаивает и позитивно влияет на здоровье. Этой картинкой и пользуются хитрые продавцы.

Суть. Вам говорят о чистом озере, лесном массиве и свежем воздухе. Но не говорят о розе ветров, промышленных объектах поблизости и результатах экологических изысканий. Сделка состоялась. Продавец улетел отдыхать в Крым на выручку, а покупателю здесь жить.

Как себя обезопасить. Первым делом надо посмотреть на экологические карты по району нахождения земельного участка. Например, если раньше какой-нибудь комбинат скидывал в озеро отходы, то ПДК вредных веществ точно будет превышена. Значит, будет влияние и на почву. И на жителей. Также, надо оценить удаленность от промышленных объектов и сопоставить с розой ветров. Иначе есть риск научиться распознавать все производственные ароматы.

Мы долго подбирали участки для Малинки Life и Сосны Village как раз по экологической причине. Проводили экспертизы и вызывали специалистов. В итоге сейчас мы полностью уверены в чистоте воздуха и воды.

Заключение

Подведем краткое резюме о том, как защититься от обмана при покупке земельного участка:

• Смотреть обременения в выписке из ЕГРН по участку.
• Определять реальные границы предлагаемого участка.
• Знать минимальную площадь участка для строительства дома в своем регионе.
• Оценивать застройщика не по словам, а делам.
• Изучать реальную экологическую обстановку.

Если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка под строительство дома, то подписывайтесь на наш VC или ВКонтакте. Впереди много полезного и интересного.

Всем привет, меня зовут Максим Серяков.

Вместе с партнерами мы решили построить компанию в сфере загородного строительства в Подмосковье и запустили на Юге области наш первый коттеджный поселок “Малинки Life”.
ㅤ

• ◾️ Начинаю свою серию статей о том, как мы это делаем — реалии рынка, как все устроено, какие сложности есть и т. д. В общем, делюсь реальным опытом. Подробнее можно почитать в моем телеграмм-канале.
• ◾️ Сегодня — о том, с какой “жестью” мы столкнулись в процессе исследования рынка загородной недвижимости Московской области.
• ◾️ Материал 100% будет полезен тем, кто задумывается о покупке земельного участка, а также в поиске выгодных вариантов для инвестиций. Ну и всем, кто интересуется загородной недвижимостью.

Время прочтения статьи 7-10 минут.

Изучив и лично объездив > 30 различных поселков, поговорив с продавцами земель, девелоперами, риэлторами, жителями поселков, я понял основные “боли” рынка — как мы делать точно не будем:
ㅤ

1. ❌ Жесткий недострой

Приезжаешь в поселок и сразу он — моментально “портит мораль” и создает ощущение что поселок “мертвый”. Человек купил участок сразу при въезде, не достроил дом и забил. Ну отгородись ты забором, не порть вид остальным жителям!
ㅤ

2. ❌ Принцип “продали и забыли”

Невыполненные обещания и вранье застройщиков (когда идет этап продаж, то у нас будет….., а потом наобещали, продали участки и “ушли в закат”).

Негативный отзыв о невыполненных обещаниях девелопера

Жители поселков матерят застройщиков, весь интернет в негативных отзывах, люди массово перепродают на авито «впаренные» им участки» по причине переезда в другую страну” — обычное дело.
ㅤ

3. ❌ Ужасные туалеты

Вам лучше не заходить в этот туалет. Поверьте на слово

В ряде поселков девелоперы, что называется, не заморачиваются: ставят самые дешевые туалеты, вовремя не убирают их, и когда ты туда заходишь, тебя встречает ядреный запах и “бульон с фрикадельками”. Выглядит так себе, фу.
ㅤ

4. ❌ “Деревни дураков”

Тянет какой-то безысходностью

Земли из класса убер-эконом, продаваемые за гроши: в результате поселок без концепции, “шанхай”, дома «кто во что горазд»: разные заборы, крыши, жильцы строят какие-то сараи, землянки, разводят свиней, коров, коз, петухов. Приезжаешь и думаешь — да ну нафиг…

Обзорное фото типичного эконом поселка

Люди обычно тянутся к чему-то лучшему, может сразу не вытянешь такой уровень, но потом будешь стараться соответствовать.
ㅤ

5. ❌ Ужасный подъезд и въездная группа

Подъезд к поселку как в Чернобыле, едешь как будто в какую-то промзону, нет табличек с указателями, стрелками, каких-либо ориентиров (не знаешь — на верном ты пути или нет), ворота и въезд в поселок, как будто там “зона” или скотобойня, не пахнет жизнью, как будто в какой-то промышленный объект приехал.

Чтобы доехать в ряд мест, надо после съезда с нормальных трасс часами трястись по ухабам, накручивая по пересеченной местности десятки километров.

Я уж не говорю о том, что часть шоссе под Москвой не тянут объем машин, который по ним ездит, и стоять в пробках надо часами. Транспортная доступность в ряде поселков ниже плинтуса.
ㅤ

6. ❌”Трудовые бараки” в поселке

Я из ума не выжил, и понимаю, что люди покупают участки с целью построить дом. Стройка — это нормально, естественно. И я ничего не имею против строителей, в том числе с характерными татуировками, и из стран ближнего зарубежья.

Ты идешь по поселку и думаешь — вот поеду я на работу, останется тут моя жена с детьми, и что будет? Что у этих “строителей” в голове?
ㅤ

7. ❌Отношение как к г…ну

В ряде поселков, которые я объездил, у менеджеров на месте было, мягко скажем, “очень расслабленное” отношение ко мне как к потенциальному клиенту.

За поведением и ответами на вопросы прямо сквозило “Ну ты че приехал? Ты мешаешь мне чаи гонять в офисе продаж и с подругой беседовать”.

В этом офисе продаж нам даже не открыли)

А ведь рыба гниет-то с головы. Сотрудники компании всегда будут копировать поведенческую модель руководства.
ㅤ

8. ❌Адская экономия, “и так сойдет”

Я, конечно, не против рациональности и аккуратного отношения к расходам. Но экономить везде где только можно и жить по принципу “Сэкономил — значит заработал, главное — чтоб дешево было”…

Видишь эти дешевейшие ворота в поселок, забор из самого адского профлиста, на который смотреть больно, затопленные поселки, дороги без ливневок, по которым только усиленный КАМАЗ проедет и как-то непонятно — на что расчет вообще, как тут людям жить?

Огромная площадь в чистом поле

В этот же пункт добавлю поселки-человейники на 500-700 участков в чистом поле. Как там люди живут?)
ㅤ

9. ❌Полное отсутствие инфраструктуры

Я вижу главную задачу девелопера в коттеджном поселке в создании приятного, эстетически правильного и красивого пространства для жизни — и тогда деньги с прибылью условно “сами придут”.

Большая часть подмосковных застройщиков, похоже, так не думает, лишь у единиц я увидел внятные вложения в удобства и красоту поселка:

• ◾️ Аккуратно в уместных местах высаженные туи
• ◾️ Детские площадки, которые не выглядят как в фильме ужасов
• ◾️ Внятное озеленение и благоустройство территории, прогулочные садики внутри поселка, озера и другие водоемы
• ◾️ Хорошая входная группа и въезд
• ◾️ Оборудованные для спортивных занятий территории
• ◾️ Объекты для досуга: рестораны, конные клубы и т. д.
• ◾️ Кое-где есть даже вертолетные площадки ;)

Пообщавшись с “оптовыми” собственниками земель, я вижу, что часть игроков рынка по уровню предпринимательского развития — реальные неандертальцы, главное, продать бы побыстрее участки свои, да и все)

Рассуждают по принципу:

«Как эти ненужные расходы помогутмне на карман больше вынимать, на отлуп себе забрать лишнюю пятихаточку?»

ㅤ

10. ❌ Неудачные локации

Тихие соседи возле поселка

Напротив нескольких поселков, в которых я побывал, были натуральные «тихие соседи”, которые «вас не побеспокоят” — серьезно, там были кладбища.

Ну так себе соседство. Ряд поселков находятся прямо возле съезда с оживленных трасс, и стоит шум от постоянно проезжающих рядом машин.

Иногда в поселках стоит вонь от находящихся неподалеку скотобоен, промышленных предприятий и т. д. Такой вот чистый воздух.

Но оно и понятно, такие земли, как правило, обходятся девелоперам копейки. Поэтому они ее берут и пытаются продавать.
ㅤ

11. ❌Проблемы с документами

Вечный Российский вопрос. Земля оформлена на друга жены шурина соседа, продается по доверенности, собственник на сделку подъехать не сможет, он “за границей”). Иногда бывает так, что построиться и прописаться нельзя.

Случается, что собственность оформить нельзя, земля в аренде. Несоответствие межевания и границ участков на кадастровой карте и „в натуре” очень часто. Бывает, и не размежеванную землю продают с уверениями, что „скоро все сделаем”.

Я уж не говорю про такие “мелочи”, как невыплаченные налоги, земли в аресте и т. д.

___________________________

Друзья, большое спасибо что выделили время и прочитали статью. Буду рад вашей обратной связи (и критике) в комментариях. А вы какие минусы в коттеджных поселках видели?