Всем привет, меня зовут Максим Серяков.

Вместе с партнерами мы решили построить компанию в сфере загородного строительства в Подмосковье и запустили на Юге области наш первый коттеджный поселок “Малинки Life”.
ㅤ

• ◾️ Начинаю свою серию статей о том, как мы это делаем — реалии рынка, как все устроено, какие сложности есть и т. д. В общем, делюсь реальным опытом. Подробнее можно почитать в моем телеграмм-канале.
• ◾️ Сегодня — о том, с какой “жестью” мы столкнулись в процессе исследования рынка загородной недвижимости Московской области.
• ◾️ Материал 100% будет полезен тем, кто задумывается о покупке земельного участка, а также в поиске выгодных вариантов для инвестиций. Ну и всем, кто интересуется загородной недвижимостью.

Время прочтения статьи 7-10 минут.

Изучив и лично объездив > 30 различных поселков, поговорив с продавцами земель, девелоперами, риэлторами, жителями поселков, я понял основные “боли” рынка — как мы делать точно не будем:
ㅤ

1. ❌ Жесткий недострой

Приезжаешь в поселок и сразу он — моментально “портит мораль” и создает ощущение что поселок “мертвый”. Человек купил участок сразу при въезде, не достроил дом и забил. Ну отгородись ты забором, не порть вид остальным жителям!
ㅤ

2. ❌ Принцип “продали и забыли”

Невыполненные обещания и вранье застройщиков (когда идет этап продаж, то у нас будет….., а потом наобещали, продали участки и “ушли в закат”).

Жители поселков матерят застройщиков, весь интернет в негативных отзывах, люди массово перепродают на авито «впаренные» им участки» по причине переезда в другую страну” — обычное дело.
ㅤ

3. ❌ Ужасные туалеты

В ряде поселков девелоперы, что называется, не заморачиваются: ставят самые дешевые туалеты, вовремя не убирают их, и когда ты туда заходишь, тебя встречает ядреный запах и “бульон с фрикадельками”. Выглядит так себе, фу.
ㅤ

4. ❌ “Деревни дураков”

Земли из класса убер-эконом, продаваемые за гроши: в результате поселок без концепции, “шанхай”, дома «кто во что горазд»: разные заборы, крыши, жильцы строят какие-то сараи, землянки, разводят свиней, коров, коз, петухов. Приезжаешь и думаешь — да ну нафиг…

Люди обычно тянутся к чему-то лучшему, может сразу не вытянешь такой уровень, но потом будешь стараться соответствовать.
ㅤ

5. ❌ Ужасный подъезд и въездная группа

Подъезд к поселку как в Чернобыле, едешь как будто в какую-то промзону, нет табличек с указателями, стрелками, каких-либо ориентиров (не знаешь — на верном ты пути или нет), ворота и въезд в поселок, как будто там “зона” или скотобойня, не пахнет жизнью, как будто в какой-то промышленный объект приехал.

Чтобы доехать в ряд мест, надо после съезда с нормальных трасс часами трястись по ухабам, накручивая по пересеченной местности десятки километров.

Я уж не говорю о том, что часть шоссе под Москвой не тянут объем машин, который по ним ездит, и стоять в пробках надо часами. Транспортная доступность в ряде поселков ниже плинтуса.
ㅤ

6. ❌”Трудовые бараки” в поселке

Я из ума не выжил, и понимаю, что люди покупают участки с целью построить дом. Стройка — это нормально, естественно. И я ничего не имею против строителей, в том числе с характерными татуировками, и из стран ближнего зарубежья.

Ты идешь по поселку и думаешь — вот поеду я на работу, останется тут моя жена с детьми, и что будет? Что у этих “строителей” в голове?
ㅤ

7. ❌Отношение как к г…ну

В ряде поселков, которые я объездил, у менеджеров на месте было, мягко скажем, “очень расслабленное” отношение ко мне как к потенциальному клиенту.

За поведением и ответами на вопросы прямо сквозило “Ну ты че приехал? Ты мешаешь мне чаи гонять в офисе продаж и с подругой беседовать”.

А ведь рыба гниет-то с головы. Сотрудники компании всегда будут копировать поведенческую модель руководства.
ㅤ

8. ❌Адская экономия, “и так сойдет”

Я, конечно, не против рациональности и аккуратного отношения к расходам. Но экономить везде где только можно и жить по принципу “Сэкономил — значит заработал, главное — чтоб дешево было”…

Видишь эти дешевейшие ворота в поселок, забор из самого адского профлиста, на который смотреть больно, затопленные поселки, дороги без ливневок, по которым только усиленный КАМАЗ проедет и как-то непонятно — на что расчет вообще, как тут людям жить?

В этот же пункт добавлю поселки-человейники на 500-700 участков в чистом поле. Как там люди живут?)
ㅤ

9. ❌Полное отсутствие инфраструктуры

Я вижу главную задачу девелопера в коттеджном поселке в создании приятного, эстетически правильного и красивого пространства для жизни — и тогда деньги с прибылью условно “сами придут”.

Большая часть подмосковных застройщиков, похоже, так не думает, лишь у единиц я увидел внятные вложения в удобства и красоту поселка:

• ◾️ Аккуратно в уместных местах высаженные туи
• ◾️ Детские площадки, которые не выглядят как в фильме ужасов
• ◾️ Внятное озеленение и благоустройство территории, прогулочные садики внутри поселка, озера и другие водоемы
• ◾️ Хорошая входная группа и въезд
• ◾️ Оборудованные для спортивных занятий территории
• ◾️ Объекты для досуга: рестораны, конные клубы и т. д.
• ◾️ Кое-где есть даже вертолетные площадки ;)

Пообщавшись с “оптовыми” собственниками земель, я вижу, что часть игроков рынка по уровню предпринимательского развития — реальные неандертальцы, главное, продать бы побыстрее участки свои, да и все)

Рассуждают по принципу:

«Как эти ненужные расходы помогутмне на карман больше вынимать, на отлуп себе забрать лишнюю пятихаточку?»

ㅤ

10. ❌ Неудачные локации

Напротив нескольких поселков, в которых я побывал, были натуральные «тихие соседи”, которые «вас не побеспокоят” — серьезно, там были кладбища.

Ну так себе соседство. Ряд поселков находятся прямо возле съезда с оживленных трасс, и стоит шум от постоянно проезжающих рядом машин.

Иногда в поселках стоит вонь от находящихся неподалеку скотобоен, промышленных предприятий и т. д. Такой вот чистый воздух.

Но оно и понятно, такие земли, как правило, обходятся девелоперам копейки. Поэтому они ее берут и пытаются продавать.
ㅤ

11. ❌Проблемы с документами

Вечный Российский вопрос. Земля оформлена на друга жены шурина соседа, продается по доверенности, собственник на сделку подъехать не сможет, он “за границей”). Иногда бывает так, что построиться и прописаться нельзя.

Случается, что собственность оформить нельзя, земля в аренде. Несоответствие межевания и границ участков на кадастровой карте и „в натуре” очень часто. Бывает, и не размежеванную землю продают с уверениями, что „скоро все сделаем”.

Я уж не говорю про такие “мелочи”, как невыплаченные налоги, земли в аресте и т. д.

___________________________

Друзья, большое спасибо что выделили время и прочитали статью. Буду рад вашей обратной связи (и критике) в комментариях. А вы какие минусы в коттеджных поселках видели?