На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. В статье расскажем 10 признаков недобросовестных застройщиков загородной недвижимости. Будет полезно всем, кто находится в поиске дома мечты. Поехали.

Мы намотали сотни километров по Московской области, когда изучали местный рынок загородной недвижимости. Все ради двух пунктов:

1. Понять как нужно делать.

2. Понять как не нужно делать.

Видели прекрасные примеры поселков: от продуманной внутренней инфраструктуры до просторных парковок у въезда. Сталкивались и с лютой дичью — вот ее собрали все в список. Пункты помогут выявить недобросовестность застройщика.

Пойдем последовательно.

1. Не оформлена или отсутствует входная группа поселка

В чем проявляется. Входная группа — все, что видит покупатель перед въездом в поселок. Парковка, ворота, забор. С точки зрения маркетинга и продаж входная группа выполняет роль первого впечатления. Если застройщик в это не вложился, значит и дальше будет экономить на всем.

Что делать. Забор из дешевого профнастила, отсутствие парковки и разваленная будка на въезде — явные сигналы о том, что нужно разворачиваться и искать другой поселок.

2. Наплевательское отношение менеджеров

В чем проявляется. Менеджеры всегда копируют отношение руководства к рабочим процессам и клиентам.

Представьте, клиент записался на показ в загородном поселке. Отпросился на день с работы и проехал 90 км до офиса продаж на обьекте. Тут его встречает быдловатый менеджер, который больше похож на casual-сторожа. В каждой фразе считывается: «Вы чего сюда приехали то» и явно нет заинтересованности в показе.

Что делать. Плохое отношение на самом берегу — явно не к добру. Не наша остановка.

#3. Коммуникации только на словах

В чем проявляется. «Электричество! Газ! Водопровод! Всё будет, всё проведем. Вы когда договор подписывать готовы приехать?» — почти дословная цитата из телефонного диалога с менеджером. Да, лишь бы продать землю поскорее. Только покупатель рискует в итоге остаться посреди поля без коммуникаций.

Что делать. Если поселок только строится, то нужно запросить проектную документацию: как все будет проложено, кто отвечает, сроки. При отсутствии — сворачиваем переговоры. Если в поселке уже стоят дома — пообщаться с соседями и просмотреть отзывы.

4. Мелкая нарезка участков

В чем проявляется. На рынке распространена следующая модель — застройщик покупает землю оптом, режет на участки, а потом продает их в розницу. Ради повышения прибыли «нарезка» осуществляется по минимально допустимым пределам для строительства дома. В итоге получаются горизонтальные 30-ти этажные муравейники.

Что делать. При проведенном межевании нужно проверить весь участок поселка по публичной кадастровой карте. Так будет сразу понятно количество будущих собственников.

5. Нет концепции поселка

В чем проявляется. Застройщик распродал землю, ушел в закат, а со стройкой разбираются сами покупатели. В итоге никакого единого стиля и концепции. Все дома построены в разнобой: тут кирпич, там брус, тут дача, там сарай с курами. О каком уюте речь? Учитывая то, что это ключевой фактор, когда человек решает купить земельный участок.

Что делать. Достаточно съездить на показ и все увидеть.

6. Нежелание показывать документацию

В чем проявляется.
Диалог из жизни:

• Вы можете предоставить выписку из ЕГРН, ГПЗУ и план строительства?

• А вам зачем?

Если в глобальном плане нечего скрывать, застройщик подготовит документы, менеджер на их основе будет работать с вопросами и возражениями потенциальных покупателей. Увиливание или отказ — сигнал разворачиваться.

Что делать. Попросить застройщика отправить всю документацию на почту.

7. Соседство с кладбищем или заводом

В чем проявляется. Земля рядом с комбинатами, свалками и кладбищами обходится застройщику дешево. Остается только завалить агрегаторы объявлениями в стиле «Участки недорого! Срочная продажа!» и получать переводы на счет. Горе-покупателям остается только смириться или пытаться продать уже свою землю.

Что делать. Посмотреть окружение поселка по Яндекс.Картам и публичной кадастровой карте. Изучить вид разрешенного использования ближайших объектов.

8. Нет обустроенной дороги к поселку

В чем проявляется. Съезд с трассы на пути к поселку состоит из ухабов, ям и выбоин. Чтобы доехать только на показ, нужно сильно ненавидеть подвеску своего автомобиля. Указатели, ориентиры, банальная точка на карте также отсутствуют.

Что делать. Если застройщик на старте не позаботился о въездной дороге, то в дальнейшем чего-то хорошего можно не ждать.

9. Договор с левым ООО

В чем проявляется. В договоре вместо реквизитов застройщика указана какая-то странная компания, которая нигде не фигурирует. После заветной подписи все вопросы надо будет решать с этим левым ООО. Такое перекидывание ответственности — крайне тревожный звонок.

Что делать. Попросить черновик договора и проверить реквизиты оттуда по rusprofile.

10. Проблемы с собственностью и обременениями

В чем проявляется. В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы подробно рассказывали об изучении документов и где они лежат. По нашим наблюдениям, у недобросовестных застройщиков самые частые проблемы: форма собственности и обременения. Земля может находиться в аренде, под арестом и другими ограничениями.

В исключительных случаях показывают выписку из ЕГРН со всеми указанными косяками и уверяют: «Да в течение месяца разберемся со всем». Не разберутся.

Что делать. Изучать выписку из ЕГРН по ограничительным пунктам. Для надежности лучше заказать электронную версию из Росреестра за 350 рублей.

Бонусный пункт

В качестве бонуса внесем еще один пункт. Когда застройщик работает по принципу «продали и забыли», то это сразу будет заметно. В общении с менеджерами и другим персоналом. Если вам кажется, что вас торопят исключительно ради прибыли. Вам не кажется.

Резюме

Специально для любителей читать лонгриды с конца. Какие признаки говорят о недобросовестности застройщика загородной недвижимости:

1. Ветхая или отсутствующая входная группа.
2. Наплевательское отношение менеджеров.
3. Обещание коммуникаций без подтверждения.
4. Нарезка земли на кучу участков для продажи.
5. Отсутствие единой концепции проекта.
6. Нежелание показывать документацию.
7. Соседство поселка с промышленными объектами .
8. Плохая дорога до въезда в поселок.
9. В договоре непонятная компания, вместо реквизитов застройщика.
10. Наличие обременений и ограничений на участок.
11. Работа по принципу «Продали и забыли».

Друзья, если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка, то переходите посмотреть наши поселки. Пишите в комментариях, какие темы про загородную недвижимость вам было бы интересно почитать.