На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как проверять земельный участок перед покупкой, что запрашивать у продавца и что смотреть в документах. Поехали.

Представим. В обозримом будущем вы хотите построить дачу. Да так, чтобы в живописном месте, с коммуникациями и остальными удобствами и дружелюбными соседями.

Все начинается с основного шага — купить земельный участок. Даже если после первого показа вы буквально влюбились в локацию, то не спешите подписывать договор с продавцом. Земля может быть не предназначена для строительства дома, отсутствовать в кадастре, а то и объявятся родственники прошлого собственника и все отнимут. Мы поможем вам избежать все эти ужасы. Расскажем 7 пунктов проверки земельного участка перед покупкой.

1. Проверить категорию земли

⠀
В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению. Для строительства загородного дома подойдут только два:
⠀

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населенных пунктов;
• Промышленные земли;
• Особоохраняемые земли;
• Земли Лесного фонда;
• Земли Водного фона;
• Земли запаса (государственная и муниципальная собственность).
  ⠀

Как проверить. Надо зайти в публичную кадастровую карту, ввести в поле поиска номер участка и посмотреть карточку:
⠀

Если участок продается для строительства дома, а на самом деле он стоит на промышленных землях — вам этот вариант не подходит.
⠀
Если продавец настаивает: «Категорию легко сами поменяете» — этот вариант вам тем более не подходит.

Результат. Вы знаете, что земля законодательно предназначена для строительства загородного дома.

⠀

2. Узнать вид разрешенного использования (ВРИ)

⠀
У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре:
⠀

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство.
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество.
• ДНП — дачное неккомерческое партнерство.
  ⠀
  На практике неподходящий ВРИ можно поменять с помощью заявления в Росреестр или МФЦ. Допустимость смены прописана в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) по району планируемой покупки.
  ПЗЗ разрабатывается местными властями, а изменения вносятся на специальную карту.

⠀
В ПЗЗ надо определить, к какой территориальной зоне относится участок.
⠀
Как проверить. Сравнить ВРИ по всем документам: из Росреестра и местной администрации. На практике в выписку из ЕГРН просто могут не успеть внести изменения.
⠀
Также, надо сопоставить расположение участка на публичной кадастровой карте и по карте градостроительного зонирования. Последнюю можно найти на ФГИС ТП в разделе «Документы»:
⠀

⠀
Нужно внимательно просмотреть актуальные изменения в ПЗЗ. Следует ориентироваться по дате публикации:
⠀

⠀
И финальный шаг — дойти до карты.
⠀

⠀
По карте нужно определить в какой территориальной зоне находится рассматриваемый земельный участок.
⠀

⠀
Результат. Вы знаете, что на рассматриваемом участке можно построить дом.
⠀

3. Убедиться в наличии межевания

⠀
Межевание — это определение границ земельного участка. Процедура является обязательной, если собственник планирует проводить какие-либо юридические дела со своей землей. Границы устанавливаются по вычисленным координатам поворотных точек.
⠀

⠀
Вам надо определить, насколько соответствуют данные выписки из ЕГРН и реальность. Это называется вынос в натуру границ земельного участка.
⠀
Как проверить. Посмотреть в выписке из ЕГРН кадастровый номер и проверить его по публичной карте. Сравнить чертеж в документе и по карте. Сильные отличия — очень плохой знак. Далее нужно заказать вынос в натуру по поворотным точкам из документа. Так вы определите точную площадь и точные границы.
⠀
У собственника нет координат поворотных точек, а есть только желание продать вам свою землю? Это весомый повод развернуться и уехать.
⠀
Результат. Вы точно знаете границы участка и геометрические размеры. Даже если все в порядке, то это совсем не лишние траты. Вы точно защитите себя от территориальных споров с соседями.
⠀

4. Проверить участок на обременения и сервитуты

⠀
Снова небольшой ликбез. Обременения — это частичный или полный запрет пользоваться земельным участком. От ипотеки до близости к особоохраняемым объектам. Плохая новость: их на практике очень много. Хорошая новость: они все должны регистрироваться.
⠀

Сервитуты — это ограниченное право пользоваться чужой собственностью. Они бывают частными и публичными. Например, если муниципалитет решить проложить газопровод для обеспечения ближайшей деревни, а кратчайший путь проходит через вашу землю, то будет оформлен сервитут.
⠀
Как проверить. Обременения смотрим в выписке из ЕГРН. Сервитуты определяем по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Последний документ является выпиской из ПЗЗ и предоставляется только собственнику.
⠀
В ГПЗУ помимо сервитутов могут указываться и дополнительные ограничения. Поэтому если продавец уклоняется от предоставления вам этого документа, то это весомый повод уехать искать другой участок.
⠀
Результат. Вы знаете об обременениях, ограничениях и сервитутах рассматриваемого земельного участка.
⠀

5. Проанализировать территорию участка

⠀
Не все что продается — это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.
⠀
Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.
⠀
Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка — она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.
⠀
Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.
⠀

6. Изучить собственника

⠀
Вообще во всей сфере недвижимости вполне нормально, когда объектом в разное время владели разные люди.
⠀
На данном этапе надо проверить всех собственников и договоры по всей цепочке. При наличии любого спорного случая, землю могут отобрать на законных основаниях. Например, если участок достался по наследству и на него претендуют родственники продавца. Или другой распространенный случай — у собственника из-за загубленных кредитов имущество арестовано, значит и продажу земли приставы могут признать недействительной.
⠀
Как проверить. Вбить ИНН бывших владельцев на сайте службы судебных приставов:

При наличии дел по банкротству или непогашенной задолженности — могут быть заблокированы любые сделки с недвижимостью прошлого собственника.
⠀
Все данные о прошлых собственниках хранятся в выписке из ЕГРН о переходе прав владения.
⠀
Если участок продает один из супругов, то на его реализацию нужно документальное согласие обоих. Дополнительно рекомендуем запросить у продавцов: выписку из БКИ и справку об отсутствии учета на ПНД. Так вы точно будете уверенным в том, что сделку нельзя будет оспорить.
⠀
Результат. Вы знаете, что вашу новую землю не заберут из-за проблем прошлых собственников.
⠀

7. Поговорить с соседями

⠀
Каким бы открытым не был продавец, какими бы подробным не было описание в объявлении — всегда опрашивайте будущих соседей. Люди, которые здесь живут, лучше знают особенности локации: от уровня воды во время паводка до территориальных споров.
⠀
Как проверить. Дойдите до ближайших участков во время показа и познакомьтесь с жителями. Спросите у них все, что узнали о территории на прошлых пунктах. Также, рекомендуем найти общий чат соседей (такие сейчас в любом мессенджере есть) и внимательно изучите переписку по проблемным вопросам.
⠀
Результат. Вы владеете информацией из первых уст.
⠀

Как принимать решение о покупке?

⠀
Пожалуй, самый важный вопрос. В качестве ответа процитируем покупателя участка в нашем поселке Малинки Life:
⠀

«Выбирал из нескольких участков. У всех все было в порядке с документами и расположением. Как оказался у вас — понял. Мое. Хочу тут жить»

⠀
Отсюда вывод: все эмоциональные причины включаем только после прохождения проверки.
⠀

Итоги

⠀
Подрезюмируем, как проверять земельный участок перед покупкой:
⠀

• Смотрим на категорию земель.
• Узнаем виды разрешенного использования.
• Сравниваем реальные и документальные границы.
• Обращаем внимание на обременения и сервитуты.
• Проверяем территорию участка и окружение.
• Изучаем цепочку по владельцам.
  ⠀
  Ну или все можно решить гораздо проще — покупать землю у застройщика, который уже все стадии сделал за вас.
  Например, локация Малинки Life подобрана вдали от шумных объектов, в окружении леса и реки. Участки уже разделены, а все коммуникации заложены и спроектированы.
  ⠀

⠀
В нашем Телеграм-канале мы рассказываем про процесс строительства наших поселков, делимся новостями по проектам и даем полезные советы. Переходите и подписывайтесь.
⠀
Пишите в комментариях, что еще вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость!