На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем пять распространенных способов обмана покупателей земельных участков. Поехали.

Откуда «торчат» уши

Сегмент загородной недвижимости активно растет с 2018 года. Об этом говорит разработка типовых проектов Минстроем, интерес со стороны крупных застройщиков (ЛСР, Самолет, ПИК). Да и цифры говорят сами за себя:

Это все к чему.

Рынок загородной недвижимости находится на стадии роста. Примерно как новостройки в 2010-х. Там где интерес покупателей, там и высокий риск напороться на обман от продавца.

По нашему опыту работы в Московской области, откровенных жуликов около 5% от общего количества. Любителей в чем-то надурить покупателя ~ 30%. Значит, у неподготовленного человека шанс стать обладателем «чудо-земли» примерно равен броску монетки на решку. Согласитесь, это совсем некруто, когда речь идет о миллионах рублей.

Итак, какие же самые распространенные способы обмана?

Первый способ. Участок есть, а строить на нем нельзя

Пример. Николай хочет купить участок на юге Московской области, чтобы потом построить большой дом и жить подальше от суеты всей семьей. Он видит объявление с привлекательной ценой, звонит продавцу. Показ. Осмотр. Сделка.

Спустя год Николай идет в администрацию для согласования проекта строительства дома. А чиновник ему говорит: «Уважаемый, здесь нельзя строить». И он прав.

Суть. Недобросовестные продавцы «умалчивают» о том, что участок находится в запрещенном месте для строительства. Это может быть и охранная зона ЛЭП, зона охраны объектов культурного наследия, пересечение с лесным фондом и т. д.. На практике причин обременения очень много.

Как себя обезопасить. Самая полная информация находится в выписке из ЕГРН. Это подробная инструкция с описанием объекта недвижимости. Где и как ее получить — зайти на Росреестр через ГосУслуги, заплатить 350 рублей, открыть выписку и изучить раздел с обременениями.

Стоимость проверки — капля в море по сравнению со стоимостью земельного участка. Если продавец утаивает выписку или показывает ее в неполном виде — тревожный знак.

В наших проектах Малинки Life и Сосны Village мы в открытую показываем будущим покупателям весь возможный пакет документов. В том числе и полные выписки из ЕГРН:

Идем дальше.

Второй способ. Земельный участок с нарушенными границами

Если все бы сводилось к проверке по выписке ЕГРН, то в России у геодезистов было бы гораздо меньше работы. При покупке земельного участка важно проверять не только обременения, но и реальные границы.

Суть. Продают земельный участок, в договоре указывают размер и границы. В реальном кадастровом плане поворотные точки совершенно другие. В итоге покупатель остается с земельным пятном, на котором желаемый дом может банально не вместиться. Добавьте к этому возможные оспаривания в суде и возню с соседями.

Как себя обезопасить. Перед покупкой нужно обязательно сверять заверения продавца с реальным кадастром. Дополнительно советуем вызвать геодезиста для межевания и вынесения вердикта. Если договор не совпадает с реальностью, можно уходить в закат на поиски нормального участка.

В наших проектах мы уже провели межевание участков.

Третий способ. Малый размер земельного участка

Наверно, вам попадались на глаза объявления а-ля «Земельные участки недорого!», в которых количество восклицательных знаков пропорционально желанию быть убедительным.

Действительно, землю могут продавать по цене ниже рыночной. Только речь совсем не про строительство дома в будущем.

Суть. Продают земельный участок меньше допустимой площади для строительства дома. Местные власти в каждом регионе могут устанавливать свой норматив по минимальной площади. Например, в Серпуховском районе минимальная площадь составляет 600 кв.м., в случае естественных границ: 450 кв.м.

Значит, все коттеджные поселки Серпуховского района должны придерживаться этого норматива.

Как себя обезопасить. Нужно знать две вещи: нормативы в регионе покупки земельного участка и площадь из договора. Если второе меньше первого, то добавляем продавца в черный список.

В Малинки Life и Сосны Village размеры участков уже установлены и совпадают с общепринятыми нормативами:

Четвертый способ. Надувательство с застройкой

Речь идет о покупке земельных участков у компаний, которые занимаются строительством коттеджных поселков. На практике мы своими глазами повидали всякое. От классического «продали и забыли об обещаниях» до вот такой въездной группы:

Суть. Застройщик правдами и неправдами пытается вытащить из покупателя деньги за земельный участок. Обещания могут быть сладкими как апельсин — дорога к поселку с парковкой, детская площадка, барбекю-зона, вай-фай у скамеек и т. д. После оформления сделки, у покупателя остается только земля. Ну и максимум контакты подрядчиков.

Как себя обезопасить. Если застройщик не первый год в деле, то изучаем прошлые проекты. Как обустроена инфраструктура, как выглядит коттеджный поселок, какие материалы использовались. Обязательно общаемся с жильцами или будущими соседями, мониторим отзывы. Репутационные косяки всплывут быстро. Плохой знак: масса недовольств и плохие оценки.

Если застройщик только-только начал себя проявлять, то сначала следует понаблюдать за ходом строительства: что уже делается на участке будущего поселка, как ведется коммуникация с потенциальными покупателями и т. д. Плохой знак: прогресса нет, коммуникация на нуле.

В наших проектах мы рассказываем о ключевых новостях по строительству, в виде фото и видео:

Например, вот летнее строительство дороги:

Пятый способ. Все не так с экологией

По нашему опыту, одна из причин покупки земли для дома — благоприятная экология. Чистый воздух создает ощущение постоянного отпуска, успокаивает и позитивно влияет на здоровье. Этой картинкой и пользуются хитрые продавцы.

Суть. Вам говорят о чистом озере, лесном массиве и свежем воздухе. Но не говорят о розе ветров, промышленных объектах поблизости и результатах экологических изысканий. Сделка состоялась. Продавец улетел отдыхать в Крым на выручку, а покупателю здесь жить.

Как себя обезопасить. Первым делом надо посмотреть на экологические карты по району нахождения земельного участка. Например, если раньше какой-нибудь комбинат скидывал в озеро отходы, то ПДК вредных веществ точно будет превышена. Значит, будет влияние и на почву. И на жителей. Также, надо оценить удаленность от промышленных объектов и сопоставить с розой ветров. Иначе есть риск научиться распознавать все производственные ароматы.

Мы долго подбирали участки для Малинки Life и Сосны Village как раз по экологической причине. Проводили экспертизы и вызывали специалистов. В итоге сейчас мы полностью уверены в чистоте воздуха и воды.

Заключение

Подведем краткое резюме о том, как защититься от обмана при покупке земельного участка:

• Смотреть обременения в выписке из ЕГРН по участку.
• Определять реальные границы предлагаемого участка.
• Знать минимальную площадь участка для строительства дома в своем регионе.
• Оценивать застройщика не по словам, а делам.
• Изучать реальную экологическую обстановку.

Если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка под строительство дома, то подписывайтесь на наш VC или ВКонтакте. Впереди много полезного и интересного.